Kreishaus

Seit April 2014 hat sich der Kreisausschuss mit der Frage der Nutzbarkeit des Kreishauses immer wieder befasst. Das Gebäude weist einen Sanierungsstau auf. Dies u.a. auch, weil seit Aufkommen der Grundsatzfrage nur noch das Nötigste an Bauunterhaltungs- und Brandschutzmaßnahmen veranlasst wurde. Die Kreisverwaltung hat neben dem Standort der Deponie Borg und dem Betriebshof Oldenstadt mit dem Amt für Kreisstraßen und dem Abfallwirtschaftsbetrieb zwischenzeitlich vier Außenstellen in Uelzen, in denen das Gesundheitsamt und das Medienzentrum, das Veterinäramt, Teile des Straßenverkehrsamtes, das Schul- und Kulturamt sowie die Familien- und Erziehungsberatungsstelle des Jugendamtes untergebracht sind. Dies wirft die Frage der Effizienz der Arbeitsabläufe ebenso auf wie die Frage nach der Kundenfreundlichkeit.

Das Kreishaus, Veerßer Straße 53, wurde in den 50er Jahren gebaut
Es wurde die Frage behandelt, ob eine Sanierung oder die Modernisierung des Bestandes einem Neubau an einem anderem oder am jetzigen Standort vorzuziehen ist. Nach Begehung des Kreishauses durch den Kreisausschuss entschied dieser im Juli 2015, sowohl die Sanierung, die Modernisierung wie auch einen Neubau am jetzigen Standort zu verwerfen. Zugleich wurde die Verwaltung beauftragt, die Neubauvariante an einem anderen Standort weiter zu verfolgen und dazu die jeweils weiteren Entscheidungsvorlagen vorzubereiten.


Ende 2015 wurde das Ergebnis der Projektgruppe zu sieben denkbaren neuen Standorten innerhalb des Kernstadtbereiches dargelegt. Im Februar 2016 beauftragte der Landkreis ein externes Beratungsunternehmen. Der Auftrag griff Prüfaufträge der Politik auf und sollte Aussagen zu künftigen Anforderungen an moderne Verwaltungsabläufe und -gebäude, zur Standortfrage für einen Neubau und zu der Realisierungsform treffen. Im Juni 2016 legte Herr Dr. Kleinau als Geschäftsführer des beauftragten Unternehmens combine Consulting die Ergebnisse der Untersuchung vor.


Am 18. Oktober 2016 hat sich der Kreistag des Landkreises Uelzen bzgl. des Neubaus eines neues Kreishauses aufgrund der vorliegenden Untersuchungsergebnisse mit deutlicher Mehrheit für ein zurzeit brach liegendes Grundstück an der Eschemannstraße in Uelzen ausgesprochen. Im Rahmen der Kreistagssitzung betonte Landrat Dr. Heiko Blume, ein Kreishausneubau an diesem Standort sei die insgesamt wirtschaftlichste Lösung. Der Erwerb des Grundstückes wurde Anfang 2017 vollzogen.

Der Kreishausneubau auf dem Grundstück an der Eschemannstraße soll über eine Funktionalausschreibung realisiert werden. Dies beschloss der Kreisausschuss auf Vorschlag der Verwaltung am 6. Juni 2017. Für die Erarbeitung der Funktionalausschreibung, in der die Anforderungen für die 14.200 m² Geschossfläche (dieser Flächenbedarf wurde durch das Unternehmen combine Consulting im Jahr 2016 für insgesamt  366 Mitarbeiter und die in der Kreisverwaltung benötigten Funktionsräume  ermittelt) beschrieben sind, wird zurzeit ein entsprechender Dienstleister gesucht.
Für die Erarbeitung der Funktionalausschreibung ist der Zeitraum von Oktober 2017 bis März 2018 vorgesehen.

Auf der rot umrandeten Fläche soll das neue Kreishaus errichtet werden


















Häufig gestellte Fragen:

1.    Warum wird die Frage eines Kreishausneubaues bzw. der Grundsanierung  überhaupt geprüft?

Im Zuge der normalen Bauunterhaltung wurde sichtbar, dass ein grundlegender Sanierungsbedarf besteht. Bei den Kostenermittlungen hierzu kam heraus, dass erhebliche Millionenbeträge für den Austausch sämtlicher Versorgungsleitungen incl. Grundleitungen, dem aktualisierten Brandschutz u.v.m. erforderlich würden, so dass sich die Grundsatzfrage der Wirtschaftlichkeit dieses Vorhabens stellte. Sorgfältige Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen führten zu dem Ergebnis, dass die Sanierung unwirtschaftlich ist und als wirtschaftlichste Variante ein Neubau auf fremdem Standort herauskam. Die Entscheidung hierzu wurde durch den Kreisausschuss am 14.07.2015 gefällt. Die Verwaltung wurde beauftragt, die weiteren Schritte zu prüfen und die Kreistagsgremien weiterhin einzubinden.


2. Was spricht gegen eine Sanierung des bestehenden Gebäudes?

Wirtschaftlichkeitsgründe sprechen dagegen. Die Kosten einer Sanierung bewegen sich, wie die Untersuchungen von combine Consulting gezeigt haben, in ähnlicher Größenordnung wie die eines Neubaus, wobei in einem sanierten Kreishaus an der Veerßer Straße 53 der Einzug der “neuen Arbeitswelten“ schwerer bzw. gar nicht zu realisieren wäre. Es blieben dauerhaft Außenstellen bestehen, die Arbeitsabläufe blieben in Teilen dauerhaft ineffizient.


3. Welche Außenstellen hat die Kreisverwaltung zur Zeit?

•    Erziehungsberatungsstelle in der Tivolistraße 9
•    Schul- und Kulturamt, Veerßer Straße 64
•    Veterinäramt, Nothmannstraße 34
•    Teile des Straßenverkehrsamtes, Nothmannstraße 34
•    Gesundheitsamt, Auf dem Rahlande 15
•    Medienzentrum, Auf dem Rahlande 15


Siehe dazu auch "Außenstellen der Uelzener Kreisverwaltung" rechts auf dieser Seite unter der Rubrik "Dokumente und Downloads".


4. Ist die Sanierung billiger als ein Neubau?

Betrachtet man die reinen Baukosten, so lautet die Antwort wahrscheinlich ja, wobei man beim Bauen im Bestand (= Sanierung)  mit kostentreibenden unvorhergesehenen Maßnahmen rechnen muss. Führt man aber die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung durch, wie combine Consulting es für den Landkreis gemacht hat, so stellt man fest, dass die Projektkostenbarwerte in ähnlicher Größenordnung liegen, da die erheblichen externen Mietkosten über die nächsten 33 Jahre mit in den Projektkostenbarwert einfließen. Es bleibt auch nach der Untersuchung durch combine Consulting bei der Feststellung: Die Sanierung ist unwirtschaftlich.

5. Welche Standorte sind untersucht worden?

Nach Abstimmung der Projektgruppe „Kreishausneubau“ des Landkreises mit der Stadtplanung der Stadt Uelzen wurden insgesamt 7 mögliche Standorte mit mindestens 10.000 m² bebaubarer Fläche für eine vergleichende Betrachtung in den Blick genommen. Es handelt sich um folgende Grundstücke:

•    Hammersteinparkplatz mit angrenzender Wiese
•    Emsberg (Pestalozzi-Schule)
•    Teilfläche des Albrecht-Thaer-Geländes
•    Grundstück Eschemannstraße / Ecke Sternstraße
•    Ebstorfer Straße (Stadthallengrundstück)
•    Ebstorfer Straße (ehemaliges St.-Viti-Krankenhaus)
•    Lüneburger Straße (Stadtwerkegrundstück).

Die tatsächliche Verfügbarkeit der Standorte wurde nicht mit in die Bewertung aufgenommen.


6. Welche Standorte sind durch combine Consulting genauer untersucht worden?

Von den ursprünglichen 7 Standorten werden durch combine Consulting 4 Standorte quantitativ funktionell und qualitativ geprüft, und zwar die Grundstücke

•    Veerßer Straße 53 (Bestandsgrundstück)
•    Emsberg (Grundstück der ehemaligen Pestalozzi-Schule)
•    Eckemannstraße / Ecke Sternstraße
•    Ebstorfer Straße (Stadthallengrundstück).

Alle vier Grundstücke sind grundsätzlich geeignet.

Siehe dazu auch "Übersicht Standorte" rechts auf dieser Seite unter der Rubrik "Dokumente und Downloads".


7. Warum wurde ein externes Unternehmen mit der Prüfung beauftragt?

Die genaue Berechnung der Wirtschaftlichkeit / Business cases sollte in professionelle Hände gelegt werden. Darüber hinaus sollte die Kompetenz eines externen Unternehmens in Bezug auf „neue Arbeitswelten“ genutzt werden.


8. Ist das Telekomgebäude eine geeignete Alternative?

Da diese Frage im Bearbeitungsprozess mehrfach gestellt wurde, wurde dazu umfassend recherchiert: Auch diese Alternative musste verworfen werden, da das Gebäude teilweise älter als das derzeitige Kreishaus ist und damit ebenfalls sanierungsbedürftig sein wird. Außerdem sind erhebliche Flächenanteile des Telekomgebäudes mit längerfristigen Mietverträgen und teilweise Verlängerungsoptionen dazu belegt, so dass die Fläche defintiv nicht reicht, um alles unter einem Dach zu haben.


9. Wie lautet das Endergebnis der Beurteilung der Standorte von combine Consulting?

Neubau und Sanierung am Standort Veerßer Straße sowie Neubau am Emsberg nicht weiter verfolgen; Ebstorfer Straße (Stadthallengrundstück) auf Rang 2 – favorisiert wird der Standort Eschemannstraße.


10. Gibt es schon abschließende Entscheidungen der Kreistagsgremien zum Standort?

Die Verwaltung wurde vom zuständigen Kreisausschuss beauftragt, die tatsächlichen Realisierungsmöglichkeiten auf den Grundstücken Ebstorfer Straße und Eschemannstraße weiter zu prüfen, d.h. die derzeitigen Grundstückseigentümer sind einzubeziehen und auch die planungsrechtlichen Fragen sind mit der Stadt schnellstmöglich zu klären. Die Entscheidung zum konkreten Standort soll im Kreistag getroffen werden.

11. Ist ein Anbau oder eine Aufstockung des bestehenden Gebäudes geprüft worden?

Ja, eine grobe Prüfung der Schaffung weiterer Büroflächen auf dem Grundstück Veerßer Straße 53 ist erfolgt. Es besteht die Möglichkeit der Schaffung weiterer Büroflächen bei Ersatz des Dachgeschosses durch eine vollwertige Büroetage. Allerdings setzt dies aufwendige statische Maßnahmen voraus und zusätzlich dazu eine Komplettsanierung des restlichen Gebäudes. Insgesamt stellte sich diese Variante nicht als die wirtschaftlichste dar.


12. Ist ein neues Kreishaus für den Landkreis überhaupt finanzierbar?

Die Kreisverwaltung braucht für die dem Landkreis gesetzlich zugewiesenen Aufgaben Mitarbeiter, die Mitarbeiter brauchen  Arbeitsplätze. Auch die Fortführung der jetzigen Situation mit sanierungsbedürftigem Hauptgebäude und Außenstellen muss finanziert werden, hat also Haushaltsrelevanz. Durch die angestellten Wirtschaftlichkeitsberechnungen ist der Nachweis erbracht, dass der Neubau eines Kreishauses gegenüber der Sanierungsvariante die wirtschaftlichere Variante ist. Finanziert würde die Baumaßnahme über langfristige Kredite. Im Ergebnishaushalt würden die Unterhaltungskosten, die Abschreibungen und die Zinsbelastung erscheinen, genau wie bei der Sanierung.


13. Werden die Planungen für den Kreishausneubau mit der Stadt Uelzen abgestimmt?

Die Suche nach geeigneten Standorten im Bereich der Kernstadt Uelzen erfolgte gemeinsam mit der Hansestadt Uelzen. Die Entscheidung über den tatsächlichen Standort obliegt dem Landkreis, allerdings muss der planungsrechtliche Rahmen passen, den die Hansestadt Uelzen setzt.


14. Ist die Anmietung eines Kreishauses wirtschaftlicher als ein Kreishaus in eigener Trägerschaft des Landkreises?

Diese Frage wurde durch combine Consulting untersucht. Das Ergebnis ist, dass das Mietmodell für die gerechnete Projektlaufzeit von 30 Jahren teurer ist.


15. Wurde in die Überlegung zur Planung eines Kreishausneubaues eine kritische Überprüfung der Aufgaben und des Personalbestandes miteinbezogen?

Die Ermittlung der Flächenbedarfe durch combine Consulting erfolgte genau vor diesem Hintergrund – wie verändern sich die Aufgaben und wie verändert sich der Personalbestand in den nächsten Jahren. Weiterhin wurden die Potentiale, die durch  die prognostizierten Veränderungen in der Arbeitswelt (u.a. Jobsharing, Desksharing und Homeoffice) entstehen könnten, berücksichtigt. Im Ergebnis wird festgestellt, dass eine Bruttogeschossfläche von 15.000 m² für die Zukunft das richtige Maß darstellt.

 

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